Như chúng tôi đã đề cập, hầu hết các dự án thuộc công ty địa ốc alibaba trên địa bàn thành phố đều xuống cấp, hư hỏng ở nhiều cấp độ khác nhau. Mặt khác, trong xu thế phát triển đô thị văn minh, hiện đại, đòi hỏi tất yếu là các khu tập thể cũ phải được cải tạo, xây dựng lại. Tuy nhiên, việc triển khai đã vấp phải rất nhiều khó khăn, rào cản. Dự án cải tạo, xây dựng lại tập thể Nguyễn Công Trứ là dự án quy mô toàn khu đầu tiên và cũng là duy nhất đến nay được triển khai sau nhiều năm nghiên cứu, tháo gỡ vướng mắc từ cơ chế chính sách đến chỉ tiêu quy hoạch kiến trúc.


Do đó, việc bảo đảm cùng lúc hiệu quả kinh tế, cân đối tài chính cho chủ đầu tư, cải thiện chỗ ở cho người dân trong dự án, hạn chế tăng dân số có thể nói là không khả thi. Bên cạnh đó, việc chờ quy hoạch phân khu phê duyệt làm cơ sở nghiên cứu quy hoạch chi tiết hoặc chờ quy chế quản lý xây dựng công trình được ban hành cũng là nguyên nhân chính khiến tiến độ nghiên cứu quy hoạch các khu chung cư cũ bị ảnh hưởng. Hiện nay, đa phần các nhà đầu tư đang trong quá trình thỏa thuận quy hoạch, hoàn tất thủ tục quản lý đầu tư xây dựng và các thủ tục đất đai liên quan. Và giai đoạn này phát sinh nhiều nhất ý kiến khác nhau, thậm chí là những đòi hỏi về quyền lợi không phù hợp.

Nếu trước đây các dự án được cho phép điều chỉnh quy hoạch, bảo đảm cân đối tài chính, người dân được tái định cư với hệ số cao hơn quy định (từ 1,7 đến 2 lần diện tích cũ) thì nay các dự án phải tuân thủ quy hoạch chung xây dựng, chắc chắn hệ số tái định cư khó như trước, dẫn đến so sánh, không ủng hộ dự án. Thanh tra xây dựng quận Cầu Giấy vừa đề nghị UBND quận Cầu Giấy đình chỉ tuyệt đối việc thi công dự án toà nhà hỗn hợp do Công ty TNHH Thăng Long làm chủ đầu tư trên địa bàn phường Yên Hoà. Theo đó, toàn bộ công nhân thi công tại công trình (trừ bảo vệ) bị đưa ra khỏi công trường. Điện, nước thi công cho dự án bị cắt.


Thế nhưng, mặc dù được tạo điều kiện tối đa về mật độ xây dựng, tầng cao thì nhà đầu tư dự án long phước vẫn đứng trước nguy cơ mất cân đối về tài chính. Đơn cử như tòa nhà đầu tiên của dự án đã được phá dỡ xây dựng lại, số lượng căn hộ mới chỉ đủ bố trí tái định cư cho các hộ dân tại dự án, chưa nói đến việc kinh doanh bù đắp chi phí đầu tư. Cũng chính vì những trói buộc về chỉ tiêu quy hoạch, kiến trúc, hay nói cách khác là mâu thuẫn giữa hiệu quả kinh tế và bài toán hạ tầng, giảm tải cho nội đô… mà những dự án khác như tập thể Khương Thượng, tập thể Văn Chương… đã bị chìm vào quên lãng.

Khái quát về "bức tranh" cải tạo chung cư cũ trên địa bàn thành phố, ông Vũ Ngọc Đạm, Trưởng phòng Quản lý - Phát triển nhà (Sở Xây dựng Hà Nội) nói, ngoại trừ một số dự án thí điểm xây ốp gia cố độ cứng, hoàn chỉnh căn hộ khép kín hoặc phá đi xây mới tại khu tập thể Kim Liên; hoặc công trình nguy hiểm cấp D được "lọc" ra sau hai đợt khảo sát, kiểm định công trình, hiện nay hầu hết các dự án cải tạo chung cư cũ trên địa bàn tiến độ chậm so với yêu cầu. Mới có 3 dự án được phê duyệt quy hoạch chi tiết, 8 dự án được phê duyệt nhiệm vụ thiết kế quy hoạch, còn lại đang điều tra xã hội học (55 dự án), đang hoàn thiện hồ sơ để trình phê duyệt nhiệm vụ (15 dự án)…

Theo tìm hiểu của phóng viên Báo Đầu tư, vào ngày 9/1/2013, UBND phường Yên Hoà đã lập biên bản yêu cầu chủ đầu tư là Công ty TNHH Thăng Long ngừng thi công xây dựng dự án, khi đã xây đến tầng 7. Song sau đó, chủ đầu tư đã không chấp hành lệnh dừng thi công của UBND phường Yên Hoà, mà vẫn tiếp tục xây dựng. Đến tháng 4/2014, khi toà nhà đã xây đến tầng thứ 18, cơ quan chức năng quận Cầu Giấy vào cuộc quyết liệt với việc cắt điện, nước..., thì chủ đầu tư mới dừng lại.

Theo phương án kiến trúc mà Công ty TNHH Thăng Long công bố (và đã bán căn hộ cho nhiều khách hàng), dự án toà nhà hỗn hợp văn phòng và nhà ở này cao 27 tầng, được xây dựng trên khu đất rộng 4.846 m2, trong đó, diện tích xây dựng là 1.448 m2, với xấp xỉ 40.000 m2 sàn. Câu hỏi đặt ra là, vì sao đã có yêu cầu tạm dừng từ phía cơ quan chức năng từ đầu năm 2013, mà chủ đầu tư vẫn ngang nhiên tiến hành thi công? Vì sao chủ đầu tư có thể xây dựng một dự án “khủng” mà không cần giấy phép (?!).

Theo tìm hiểu của phóng viên Báo Đầu tư, để có công trình xây dựng Dự án toà nhà hỗn hợp trên địa bàn phường Yên Hoà cao 27 tầng (với 17 tầng đã xây dựng), chủ đầu tư đã thực hiện chiến lược bài bản, bền bỉ. Ông Trương Văn Đức, Phó giám đốc Công ty TNHH Thăng Long cho biết, từ năm 2006, Công ty bị thu hồi đất tại phường Mai Dịch, quận Cầu Giấy để làm trụ sở Bộ Công an. Đổi lại, Công ty được UBND TP. Hà Nội và UBND quận Cầu Giấy chuyển về khu đất thuộc Tổ 50, phường Yên Hoà để xây dựng toà nhà văn phòng cao 17 tầng làm trụ sở Công ty.