Thông qua quy định ở Luật thương mại nhà đất 2014, những CĐT muốn bán nhà ở hình thành trong khoảng thời gian dài phải được bảo lãnh trong khoảng bên tổ chức tín dụng. Quy định này được hy vọng sắp kiểm soát an ninh người mua nhà trước nguy cơ CĐT không thực hiện được dự án, lập lại trật tự trên thị trường địa ốc. Nhưng từ hy vọng đến thực tiễn còn một số khoảng cách khá xa.
NH rầm rộ kinh doanh
>>> Chung cư Hà Nội Landmark 51

Quy định giao dịch bất động sản hình thành trong khoảng thời gian dài phải có bảo lãnh của ngân hàng được tham dự là 1 bước tiến lớn của pháp luật Kinh doanh địa ốc, nhằm kiểm soát an ninh nhà đầu tư khỏi rủi ro “mua vịt giời”, khi chủ đầu tư bán hàng thu tiền xong nhưng không thể hoạt động công trình, hoặc công trình xây dang dở thì “đắp chiếu” vô khoảng thời gian giai đoạn trước. ở trường hợp chủ đầu tư không thực hiện hoàn thiện nhà nguồn tin đúng đảm bảo, phía NH sẽ đứng ra hoàn trả khoản tiền người mua nhà đã nộp cho CĐT.

thực hiện quy định này của Luật dịch vụ nhà ở, mới đó, NHNN đã rầm rộ danh sách ba hai NH thương mại đủ hoàn cảnh cung cấp dịch vụ bảo lãnh dự án nhà ở hình thành trong tương lai đợt một. một số tổ chức tín dụng ở nhóm này bắt đầu ra mắt rộng rãi về việc thực hiện nghiệp này, trong đó có Viet Capital Bank.

Theo Viet Capital Bank, trong khoảng tháng 9/2015, những đơn vị nhà ở đáp ứng một số điều kiện tin tức Điều 10, Luật dịch vụ bất động sản như: có chức năng sản xuất nhà đất, có đủ năng lực tài chính để phát hành dự án… và nhiều dự án nhà ở hình thành trong tương lai có đủ điều kiện được bán, cho thuê mua tin tức quy định của luật pháp như: có thủ tục về quyền sử dụng đất, hồ sơ dự án, bản vẽ thi công, biên bản đưa vào sử dụng bàn giao phần móng… đều có thể tham gia bảng hàng căn hộ “Bảo lãnh mua bán và cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai” của ngân hàng.

Ngoài Viet Capital Bank, mua bán với đầu cơ bất động sản, 1 lãnh đạo của VIB cho biết, thực hiện bảo lãnh căn hộ là một phần không thể thiếu ở việc cấp tín dụng văn phòng cho thuê và VIB rất chú trọng tới tầng lớp này, đặc biệt với các công trình khả thi.

Phó chủ tịch HĐQT 1 tổ chức tài chính, thực tế, bảo lãnh văn phòng cho thuê hình thành lâu dài không phải là vấn đề mới mẻ, đã được NH thực hiện lẻ tẻ từ lâu.

nguồn tin phản ánh của một vài chuyên gia chung cư, nguyên lý của bảo lãnh, cũng như quy định của Bộ luật Dân sự, pháp luật tổ chức tín dụng, bảo lãnh là bảo đảm đối với một phận sự tín dụng với 1 người cụ thể. Như vậy, ngoài thành phần lao động bán nhà, tổ chức tài chính, bắt buộc phải có đối tượng thứ ba là đối tượng thụ hưởng bảo lãnh (khán giả) thì mới cấu thành đủ các bên chứng kiến ở 1 nghiệp vụ bảo lãnh. Trong khi đây, Luật dịch vụ căn hộ 2014 lại quy định, hiệu lực của hợp đồng giao dịch nhà chỉ chính thức có hiệu lực sau khi tổ chức tài chính phát hành cam kết bảo lãnh.

“Rõ ràng, sự ngược chiều về trình tự hồ sơ giữa Luật dịch vụ bất động sản và quy định pháp lý của lĩnh vực ngân hàng sắp là 1 cản trở đối với việc bảo lãnh dự án BĐS hình thành trong khoảng thời gian dài", lãnh đạo 1 đơn vị nêu quan niệm.

Về khúc mắc này, lãnh đạo cao cấp Ngân hàng nhà nước khẳng định, quy định trên không hề vướng cho DN. từ giải thích của lãnh đạo Ngân hàng nhà nước, Thông tư 07/2015/TT-NHNN, việc bảo lãnh có thể được phát hành thông qua chỉ đạo sau: Bước một, nhiều NH có thể ký 1 thỏa thuận cấp bảo lãnh khung với chủ đầu tư về việc NH này cam kết bảo lãnh cho một số nhà đầu tư tại dự án cụ thể; Bước 2, CĐT ký hợp đồng giao dịch nhà với người mua nhà; Bước 3, căn cứ vào hợp tác cấp bảo lãnh khung ký với chủ đầu tư (đối tượng bán nhà) và từng hợp đồng giao dịch nhà cụ thể, tổ chức tài chính phát hành cam kết bảo lãnh (dưới hình thức thư bảo lãnh hoặc hợp đồng bảo lãnh) cho từng người mua nhà.

Muốn được bảo lãnh, chủ đầu tư phải… “ngon”

Vướng quy định pháp lý về trình tự đưa lên thương mại bảo lãnh thực ra chỉ là một vấn đề rất nhỏ, việc công trình nhà ở hình thành lâu dài có sự bảo lãnh từ bên ngân hàng hay không, phụ thuộc vào chính… CĐT.

thông tin đánh giá của TS. Nguyễn Trí Hiếu, doanh nghiệp tài chính, bảo lãnh địa ốc là nghiệp vụ có rủi ro rất lớn, chủ đầu tư có thể có cả 1.001 lý do không hoàn thiện nhà đúng tiến độ và trong trường hợp đây, NH phải thay CĐT đứng ra chịu trách nhiệm với khách hàng. Tổn thất khi đó rất lớn, Trong khi phí thu về trong khoảng thương mại này lại không đáng kể. Còn nếu tổ chức tài chính đưa ra trần phí cao, dẫn đến giá nhà tăng thì người mua nhà lại không chấp nhận được. khi mà về nguyên tắc, áp lực phí bảo lãnh phải tương ứng với áp lực độ rủi ro.

“Do vậy, một vài tổ chức tín dụng không mặn mà bảo lãnh nhà đất cũng là chuyện dễ hiểu”, TS. Nguyễn Trí Hiếu nói.

nguồn tin lãnh đạo của 1 tổ chức tín dụng, bán nhà đất hình thành trong tương lai chỉ là 1 ở những phương thức kinh doanh BĐS của chủ đầu tư, không phải là phương thức duy nhất. ở nước ta, những công ty địa ốc không có đủ điều kiện tài chính để hoàn thành nguồn hàng rồi mới đưa ra bán hàng, nên phải chọn cách thức này để có nguồn tín dụng tiếp tục hoạt động dự án. khi mà đó, nếu đầu cơ từ lối truyền thống, nghĩa là xây nhà xong mới bán thì không cần đến bảo lãnh của NH.


“Vấn đề mấu chốt ở đây là, nếu chủ đầu tư thực sự “ngon”, tự khắc một vài ngân hàng đang tranh nhau nhảy vào để cung cấp sản xuất bảo lãnh. Điều này Thông qua những điều trên cho thấy rõ tại trường hợp một vài công trình nhà đất của Tập đoàn Vingroup luôn được một vài ông lớn tổ chức tài chính chào đón. Hay như gần đó, 5 tổ chức tài chính VietinBank, Agribank, Sacombank, SCB, VietBank đã ký kết thỏa thuận bảo lãnh cho các công trình của Hưng Thịnh Corp. Do vậy, nhiều bác chủ công trình hãy thương mại chuyên nghiệp và minh bạch, thay vì hết lần này đến lần không giống tìm mọi do đâu để trốn tránh trách nhiệm của chính mình”, vị lãnh đạo NH này nêu tôn giáo.

Phí thấp, rủi ro cao, nên đương nhiên, nhiều ngân hàng phải rất thận trọng trong lựa chọn công trình để đưa lên thương mại bảo lãnh. đây là chưa tính đến việc tùy năng lực tài chính của tổ chức tín dụng, quy mô dự án mà ngân hàng có thể thỏa thuận chỉ bảo lãnh cho những bất động sản nhất định ở 1 công trình.

Tiết lộ từ 1 lãnh đạo ngân hàng, từng có những trường hợp, sau khi ký hợp đồng bảo lãnh cho gần chục căn hộ ở một công trình bất động sản, NH đã phải ngừng vì tham gia xét thấy tiềm ẩn rất nhiều rủi ro.